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行業(yè)新聞1、商業(yè)地產(chǎn)的成本控制要點(diǎn)分成兩部分：開發(fā)成本+運(yùn)營(yíng)成本。商業(yè)交付運(yùn)營(yíng)之前是通過(guò)成本管理系統(tǒng)來(lái)管理，而交付之后是通過(guò)費(fèi)用系統(tǒng)來(lái)管理（L企就是通過(guò)我們的費(fèi)用系統(tǒng)來(lái)管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）。住宅地產(chǎn)一般只是關(guān)注對(duì)開發(fā)成本的控制，在交房時(shí)點(diǎn)完成，涉稅清算結(jié)束后，整個(gè)項(xiàng)目基本宣告完成。而現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)不一樣，開發(fā)期完成后會(huì)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，運(yùn)營(yíng)期的成本也是影響整體成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，同時(shí)前期的開發(fā)成本與后期的運(yùn)營(yíng)成本是息息相關(guān)、密不可分的，這樣就對(duì)成本管理人員提出了更高的要求；
2、顧問(wèn)費(fèi)用：商業(yè)地產(chǎn)都非常關(guān)注顧問(wèn)費(fèi)用，特別是剛從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，在這一點(diǎn)上，很多企業(yè)都是有嚴(yán)格的控下限要求，如酒店管理費(fèi)用、幕墻顧問(wèn)、機(jī)電顧問(wèn)和造價(jià)顧問(wèn)。這一點(diǎn)關(guān)注不夠，所以導(dǎo)致成本費(fèi)用的耗費(fèi)，品質(zhì)達(dá)不到規(guī)劃的要求，對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)影響非常之大；
3、關(guān)注工程類合同：獨(dú)立配套，上下水，電，及通訊等，土建交給總包，樁基、鋼構(gòu)、綜合機(jī)電、幕墻、精裝、景觀等，肯定是要交給專業(yè)分包單位來(lái)按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完成；
4、關(guān)注設(shè)計(jì)：商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在這一點(diǎn)上的差別非常大，以前做住宅地產(chǎn)時(shí)，設(shè)計(jì)方案只是由開發(fā)商和設(shè)計(jì)院進(jìn)行溝通即可確定，甚至于可以直接按照開發(fā)商的想法來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。而商業(yè)地產(chǎn)需考慮主力店的設(shè)計(jì)要求，甚至于還要兼顧小業(yè)主的規(guī)劃要求，這也是商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)控的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，如果處理不善，會(huì)影響后期的開業(yè)節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目品質(zhì)等等，出現(xiàn)“一招不慎，滿盤皆輸”的情況；
5、關(guān)注消防：商業(yè)地產(chǎn)的消防等級(jí)要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)住宅地產(chǎn)，這一點(diǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的合約規(guī)劃結(jié)構(gòu)中也有充分的體現(xiàn)；
6、設(shè)備費(fèi)單列：很多的標(biāo)桿企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的合約規(guī)劃都將設(shè)計(jì)備單列，一是體現(xiàn)了這部分的成本占比，另一方面也體現(xiàn)了設(shè)備對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的重要性，例如：以項(xiàng)目空調(diào)運(yùn)作方式為例解釋了其重要性。在整個(gè)項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行方式的選擇中，在制冷負(fù)荷和采暖負(fù)荷確定的情況下，中央空調(diào)主機(jī)根據(jù)采用能源是選用電能、燃?xì)膺€是蒸汽，要充分征求專家意見，進(jìn)行各方案的設(shè)備投資費(fèi)用測(cè)算和運(yùn)營(yíng)耗用電費(fèi)和蒸汽耗用量和增容量的測(cè)算，方案A：電制冷機(jī)+城市熱網(wǎng)，方案B：直燃機(jī)(離心機(jī)+城市熱網(wǎng))，一機(jī)三用，方案C：蒸汽機(jī)+城市熱網(wǎng)，滿足制冷、采暖、衛(wèi)生熱水負(fù)荷需要，對(duì)設(shè)備初期投入費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)期內(nèi)年綜合費(fèi)用(制冷費(fèi)用、采暖費(fèi)用、電費(fèi)、蒸汽費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi))進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)測(cè)算出的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合經(jīng)濟(jì)性分析，綜合最佳方案為B，又因考慮能源緊缺的問(wèn)題，但最后主力店冷熱源采用一半蒸汽制冷和一半電制冷，這雖增加了部分投資和運(yùn)行費(fèi)用，但也是在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作中綜合取舍問(wèn)題。在不同的方案中有的可能是建造成本低，但運(yùn)行成本高，有的可能是建造成本高，但運(yùn)行成本低，這就需要綜合lO年或更長(zhǎng)時(shí)期的綜合成本才能決定采用何種方式最合理。因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中必須充分考慮項(xiàng)目全生命周期中的后期商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。
6、合約規(guī)劃確定的時(shí)間點(diǎn)不一樣：住宅地產(chǎn)一般是是方案設(shè)計(jì)后，而商業(yè)地產(chǎn)需在開業(yè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃明確后，再進(jìn)行一輪的調(diào)整刷新；
7、建立快速響應(yīng)機(jī)制：前期的設(shè)計(jì)、過(guò)程中的方案變更和工程變更等，都由以前的只是開發(fā)商和承包方關(guān)注變?yōu)槿缴踔炼喾疥P(guān)注，過(guò)程中如何確保遇到的各種問(wèn)題都能快速解決，需要建立一個(gè)快速響應(yīng)的機(jī)制，這一點(diǎn)是以前住宅地產(chǎn)很少關(guān)注的；
以上就是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一點(diǎn)粗淺認(rèn)識(shí)，和住宅地產(chǎn)最重要的區(qū)別就是第一項(xiàng)，因此加強(qiáng)后續(xù)運(yùn)營(yíng)成本的控制是商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。