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對(duì)2021地產(chǎn)采購(gòu)的6個(gè)判斷

發(fā)布者:管理員  2021/6/2 9:16:21

2021年已經(jīng)開(kāi)啟,但新冠疫情的沖擊依然存在,地產(chǎn)行業(yè)充滿了不確定性。在這樣的背景下,對(duì)于地產(chǎn)供應(yīng)鏈行業(yè)目前面臨的外部環(huán)境變化、行業(yè)拐點(diǎn)及沖擊、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等關(guān)鍵問(wèn)題,我們應(yīng)該有怎樣的認(rèn)知和準(zhǔn)備?

一、地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境變化

  1.全球疫情的不確定性,導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)受到很大影響

  從地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境來(lái)看,無(wú)論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外,近期疫情反彈的趨勢(shì)明顯,疫情對(duì)全社會(huì)的影響還在持續(xù)發(fā)生。全球疫情的不確定性,導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)受到很大影響,預(yù)測(cè)2020年疫情將導(dǎo)致FDI降至0.8萬(wàn)億美元,這將是全球FDI范圍自2005年來(lái)首度回落至1萬(wàn)億美元下方。

  在全球經(jīng)濟(jì)衰退的大背景下,深度參與全球分工的中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以獨(dú)善其身,中國(guó)經(jīng)濟(jì)也在面臨很大的挑戰(zhàn),最直觀的反應(yīng)就是疫情影響下全國(guó)的GDP走勢(shì)。

  2020年下半年,國(guó)內(nèi)嚴(yán)控疫情,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢(shì)比較明顯,但恢復(fù)到過(guò)往正常水平還是有很長(zhǎng)的路要走,并且對(duì)比2003年的非典,2020年疫情影響下的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)間將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)非典時(shí)期。

  

  值得注意的是,2020年在國(guó)際局勢(shì)壓力以及疫情影響的大環(huán)境下,國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控不減反增,所以地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的引擎之一沒(méi)有復(fù)蘇,到了2021年的一季度、二季度,可能都不會(huì)恢復(fù)到正常水平,所以地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于形勢(shì)的嚴(yán)峻程度要準(zhǔn)備得更加充分,這是基本的判斷。

  2.中美科技脫鉤,控地產(chǎn)、保產(chǎn)業(yè)的決心遠(yuǎn)勝?gòu)那?/span>

  另外,目前國(guó)際上意識(shí)形態(tài)的對(duì)立,導(dǎo)致中美關(guān)系脫鉤,而中美脫鉤的本質(zhì)其實(shí)是科技脫鉤,這就意味著未來(lái)國(guó)家一定會(huì)讓科技實(shí)力主導(dǎo)自身發(fā)展,控地產(chǎn)、保產(chǎn)業(yè)的基調(diào)進(jìn)一步強(qiáng)化,決心遠(yuǎn)勝?gòu)那?。這樣一來(lái),社會(huì)的資源配置一定會(huì)大幅度傾向其他實(shí)體產(chǎn)業(yè),特別是高科技產(chǎn)業(yè),對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言,大家會(huì)發(fā)現(xiàn)給的錢(qián)更少了,給的政策支持更少了,地產(chǎn)調(diào)控將長(zhǎng)期持續(xù)。這種大背景對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的深遠(yuǎn)影響,所有行業(yè)人士都需要高度關(guān)注。

  3.房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不在,政策調(diào)控將更加嚴(yán)密

  我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)調(diào)雨露均沾的模式,勢(shì)必導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市房?jī)r(jià)還是會(huì)有巨大的上漲壓力,但是房?jī)r(jià)必須得控住,所以必然會(huì)招至更加嚴(yán)厲的政策調(diào)控,這是我們得出的結(jié)論。一方面,對(duì)于超大城市來(lái)說(shuō),由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快所以居民收入在提高,不斷吸引外來(lái)人口涌入,導(dǎo)致住房需求上漲,所以房地產(chǎn)的有些不應(yīng),是所有發(fā)達(dá)城市面臨的問(wèn)題。另一方面,超大城市人口受限,新增建設(shè)用地指標(biāo)嚴(yán)重不足,勢(shì)必導(dǎo)致新房供應(yīng)不足房?jī)r(jià)上漲壓力增大,所以必然也會(huì)有更加嚴(yán)密的政策調(diào)控。現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)跟大家探討房?jī)r(jià)該不該漲了,就是不能漲,這已經(jīng)是一個(gè)前提條件,這是所有從業(yè)者面臨的環(huán)境

  所以地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的政策面和輿論環(huán)境都不會(huì)太好。

  

  4.調(diào)控從五限升級(jí)為六限七限也可預(yù)見(jiàn)

  我們預(yù)測(cè),未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)的政策,調(diào)控將從五限(限價(jià)、限購(gòu)、限貸、限商、限售)升級(jí)為六限(三道紅線就是限資金),七限(限預(yù)售&過(guò)程監(jiān)控)也有可能出現(xiàn)。如果到了限制預(yù)售的政策,意味著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日子將會(huì)更難過(guò)了。

  

  5.地產(chǎn)行業(yè)高收入等,導(dǎo)致對(duì)地產(chǎn)的風(fēng)評(píng)偏負(fù)面

  地產(chǎn)行業(yè)輿論環(huán)境升級(jí),總體風(fēng)評(píng)承壓。地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)遠(yuǎn)超其他行業(yè),地產(chǎn)高管年薪驚人,比如某個(gè)企業(yè)的區(qū)域總年收入超過(guò)多少億等,這些都與其他行業(yè)形成巨大反差,導(dǎo)致社會(huì)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)評(píng)偏負(fù)面。

  現(xiàn)在主流媒體發(fā)聲很少,自媒體基于情緒的渲染讓房地產(chǎn)遭受了許多不公平的評(píng)價(jià),比如過(guò)度放大地產(chǎn)負(fù)面信息。以房鬧為例,以前建造的房子質(zhì)量就沒(méi)有問(wèn)題嗎?也是有的,只是之前買(mǎi)了房子之后能實(shí)現(xiàn)更好的投資增長(zhǎng)回報(bào),所以房子有一些瑕疵也可以忍受,但現(xiàn)在已經(jīng)有些地方出現(xiàn)房?jī)r(jià)在往下走,所以購(gòu)房者忍受瑕疵的限度會(huì)非常非常低,因此會(huì)有各種理由把房子退掉,這就導(dǎo)致行業(yè)的質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā),這可能才是最主要的原因。

  二、總量拐點(diǎn)、利潤(rùn)拐點(diǎn)、模式拐點(diǎn)

  地產(chǎn)行業(yè)正在面臨的三個(gè)拐點(diǎn)

  理解地產(chǎn)行業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)、政策及輿論大環(huán)境之外,今年和央企國(guó)企、千億房企、百?gòu)?qiáng)房企、區(qū)域龍頭房企研討交流后,我們發(fā)現(xiàn)2020年其實(shí)是一個(gè)拐點(diǎn)年,從今往后行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理可能跟自此之前完全不一樣,因?yàn)橐郧暗某晒?jīng)驗(yàn)不足以支撐我們未來(lái)很好的活下去。那行業(yè)正在面臨哪些拐點(diǎn)?分別是總量拐點(diǎn)、利潤(rùn)拐點(diǎn)、模式拐點(diǎn)三大拐點(diǎn)。

  首先看總量拐點(diǎn),我們預(yù)計(jì)疫情催化之下,未來(lái)3-5年地產(chǎn)行業(yè)總量將持續(xù)萎縮,從2020年開(kāi)始每年行業(yè)總量按照-5%的增速往下走,這是一個(gè)大概率事件。

  

  利潤(rùn)拐點(diǎn)方面,2020年之后,地產(chǎn)企業(yè)將難以兼顧利潤(rùn)和規(guī)模的雙豐收。TOP30房企為例,近年凈資產(chǎn)收益率、凈利潤(rùn)率均值走勢(shì)都在下降。很多地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部都提出了挖山填海的戰(zhàn)略,什么是?其實(shí)就是虧損的海。利潤(rùn)拐點(diǎn)可以從財(cái)報(bào)體現(xiàn)出來(lái),到明年利潤(rùn)的反轉(zhuǎn)就會(huì)很明顯了。

  

  最后是模式拐點(diǎn),開(kāi)發(fā)模式從增量開(kāi)發(fā)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪窟\(yùn)營(yíng),盈利方式從極致杠桿到經(jīng)營(yíng)管理轉(zhuǎn)變,布局策略從外拓模式到區(qū)域深耕。粗放式增長(zhǎng)將成過(guò)去,精細(xì)化練內(nèi)功和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型將是主流。

  三、凈利潤(rùn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、權(quán)益乘數(shù)

  三大地產(chǎn)引擎正在遭受沖擊

  其實(shí)地產(chǎn)行業(yè)這么多年以來(lái),一直在享受?chē)?guó)家母體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀紅利。如果對(duì)比國(guó)內(nèi)投資和國(guó)外投資,你會(huì)發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)投資賺錢(qián)比國(guó)外投資賺錢(qián)多,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)漲幅較高,各行各業(yè)都是水漲船高,都會(huì)帶來(lái)相應(yīng)回報(bào)。由于各方政策、資源向行業(yè)傾斜,從2003年到2010年,地產(chǎn)行業(yè)享受了大量的土地紅利,從2011年往后土地紅利開(kāi)始慢慢下降進(jìn)入模式紅利,比如說(shuō)高杠桿、周轉(zhuǎn)為王等等,到現(xiàn)在你會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)政策經(jīng)濟(jì)面、住房供給匹配面到了一定高度之后,過(guò)往開(kāi)發(fā)模式難以為繼,行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代。

  

  我們地產(chǎn)行業(yè)有三大引擎,但三大引擎都遭受了巨大沖擊:

  一是凈利潤(rùn)率,但凈利潤(rùn)率遭遇到了土地紅利下滑的沖擊。地價(jià)高位維穩(wěn),限價(jià)政策仍是主流,利潤(rùn)空間被擠壓。

  二是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,但周轉(zhuǎn)引擎受到了整個(gè)市場(chǎng)流速下降的沖擊,不管是四五線布局為主的房企、二三線布局為主的房企還是典型國(guó)央企,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均出現(xiàn)不同程度下降。

  三是權(quán)益乘數(shù),杠桿紅利受到了三道紅線的沖擊,三道紅線約束之下,房企對(duì)品質(zhì)、成本等方面要求更高,直接影響行業(yè)采購(gòu)趨勢(shì)。很多企業(yè)在研究如何應(yīng)對(duì)三道紅線,說(shuō)白了就是經(jīng)營(yíng)不健康給的錢(qián)就少了,政府部門(mén)越來(lái)越關(guān)注房企的資金流量、財(cái)務(wù)指標(biāo)健康狀況等。所以,現(xiàn)在的行業(yè)真的變了。

  

  四、行業(yè)變革下

  地產(chǎn)供應(yīng)鏈的五大根本性變化

  大環(huán)境及行業(yè)的深刻變化,對(duì)于房地產(chǎn)采購(gòu)有哪些根本性影響呢?我們?cè)趯?duì)行業(yè)充分的調(diào)研交流中,得出了幾個(gè)結(jié)論:

  第一,總量拐點(diǎn)大背景下,行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng),強(qiáng)者更強(qiáng),這是行業(yè)未來(lái)最重要的特點(diǎn)。加大與規(guī)模房企及本地龍頭企業(yè)的合作,是供應(yīng)商后續(xù)生存的關(guān)鍵。行業(yè)規(guī)模越來(lái)越集中,未來(lái)供應(yīng)商應(yīng)該更多找尋高潛客戶,加強(qiáng)與規(guī)模房企及本地頭龍企業(yè)的合作,這會(huì)成為常態(tài)。比如說(shuō)濱江模式,1000億的銷(xiāo)售額一共不超過(guò)8家總包單位,這就是未來(lái)的常態(tài)。

  

  第二,聯(lián)合采購(gòu)或者說(shuō)與采購(gòu)聯(lián)盟戰(zhàn)略合作,并基于此平臺(tái)實(shí)現(xiàn)與多家房企的流程對(duì)接。目前聯(lián)合采購(gòu)面臨的關(guān)鍵問(wèn)題是,需要建立起一個(gè)從框架協(xié)議、合同簽訂、生產(chǎn)供貨到驗(yàn)收結(jié)算的一體化平臺(tái),這樣聯(lián)合采購(gòu)才會(huì)真正落到實(shí)處。

  第三,在城市分化的大背景下,地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于工程、材料供應(yīng)商的品質(zhì)要求會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈。背后最根本的原因是,在一二線城市,市場(chǎng)流速有保障但限價(jià),而好的產(chǎn)品品質(zhì)決定流速和價(jià)格上限。另外,在三四五線城市流量大幅度下降,一個(gè)城市流量只夠供應(yīng)排名第一第二的開(kāi)發(fā)商,能夠賣(mài)出去房子的也一般是城市里數(shù)一數(shù)二的開(kāi)發(fā)商,第三名、第四名連湯都很難喝到,在這樣的背景下,如何獲得市場(chǎng)流量把房子賣(mài)出去?最關(guān)鍵的還是在于產(chǎn)品品質(zhì),因?yàn)楫a(chǎn)品品質(zhì)決定流量歸屬。因此,地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)對(duì)供應(yīng)商的品質(zhì)要求會(huì)變得越來(lái)越高。

  第四,利潤(rùn)快速下降,帶來(lái)房企對(duì)供應(yīng)商性價(jià)比的極致追求。品牌不再是唯一致勝的關(guān)鍵了,因?yàn)樗虚_(kāi)發(fā)商都在追求把利潤(rùn)和品牌做最好的平衡,如何用最少的錢(qián)做出最好的效果,是當(dāng)下所有開(kāi)發(fā)商最大的痛點(diǎn)。供應(yīng)商在呈現(xiàn)相應(yīng)解決方案的時(shí)候,除了展現(xiàn)科技、潮流之外,一定要幫客戶算一個(gè)經(jīng)濟(jì)方案,用最小投入實(shí)現(xiàn)最高回報(bào),這才是開(kāi)發(fā)商本身的訴求。

  第五,未來(lái)開(kāi)發(fā)商與供應(yīng)商應(yīng)該有更深度的合作。在很多場(chǎng)景共同去做更深的挖掘,只有這樣才能更進(jìn)一步省成本,保護(hù)質(zhì)量。比如,行業(yè)價(jià)格預(yù)期下降,導(dǎo)致房鬧會(huì)成為大概率事件,供應(yīng)商應(yīng)進(jìn)一步與開(kāi)發(fā)商深度協(xié)同,減少因質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的糾紛。目前說(shuō)實(shí)話,開(kāi)發(fā)商供應(yīng)商雙方從互信層面、流程對(duì)接方面等就做得不夠,還有非常多的痛點(diǎn)值得雙方一起發(fā)力。以前關(guān)于雙邊的深度關(guān)系合作是供應(yīng)商朋友比較關(guān)注重視,現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)也非常重視這方面,所以未來(lái)開(kāi)發(fā)商與供應(yīng)商在深度合作上一定還有更多的空間。

  

  第六,2020年因?yàn)橐咔樵颍瑪?shù)字化成為了所有地產(chǎn)行業(yè)的第一戰(zhàn)略,所有業(yè)務(wù)要從線下轉(zhuǎn)到線上,如果把所有業(yè)務(wù)模式做在線化的轉(zhuǎn)換,其實(shí)就是流程革命和思維變革,對(duì)企業(yè)數(shù)字化的建設(shè)能力、業(yè)務(wù)的改造能力、創(chuàng)新能力等都提出了更高的要求。數(shù)字化一定是未來(lái)的趨勢(shì)。

我們呼吁未來(lái)開(kāi)發(fā)商朋友、供應(yīng)商朋友,一定是基于當(dāng)下拐點(diǎn)時(shí)刻,充分理解行業(yè)趨勢(shì),立足新思維并腳踏實(shí)地落到實(shí)處,只有這樣行業(yè)明天才會(huì)更加美好,每家企業(yè)未來(lái)才會(huì)更加美好。

內(nèi)容根據(jù)明源地產(chǎn)研究院 徐穎 2020中國(guó)房地產(chǎn)年度采購(gòu)峰會(huì)上的演講內(nèi)容整理,分享給行業(yè)內(nèi)的朋友。

 

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